توجه به آموزش های عمومی حقوق ،جهت ارتقاء سطح آگاهی های مردم ضرورتی است که بیش از پیش باید به آن پرداخت. افراد آگاه به حقوق فردی واجتماعی ، انسانهای موفقی هستند که توانمندی لازم را جهت تنظیم روابط خود با سایر افراد دارند . چه بسا در پیچ و خم ارتباطات اجتماعی موضوعات متنوعی وجود دارد که با حداقلی از اطلاعات حقوقی اتخاذ روش صحیح میسر است .
سؤال : خواهان به استناد سند رسمی مالکیت به طرفیت خوانده که خریدارهمان ملک با سند عادی است ، دادخواستی به خواسته خلع ید طرح نموده ، با توجه به مقررات مواد 22 ، 46 ، 47 ، 48 از قانون ثبت ، اولاً تصرفات خوانده که دارای سند عادی بیع است و ملک را بدون رضایت فروشنده تصرف نموده غصب محسوب می شود؟
ثانیاً : دفاعیات خوانده به استناد سند عادی که مورد قبول خواهان به عنوان فروشنده است ،آن هم در مقابل سند رسمی خواهان قابل اعتنا و توجه می باشد و دادگاه می تواند علی رغم اینکه خواهان دارای سند رسمی مالکیت است حکم به بی حقی وی صادر نماید؟
پاسخ : در مورد سؤال ، وقوع معامله مورد قبول طرفین است و به هر تقدیرخرید و فروش انجام گرفته ، لیکن جهت اتخاذ تصمیم نسبت به دادخواست مطروحه ، دادگاه بایستی با ملاحظه اسناد طرفین در حین و شرایط معامله رأی مقتضی صادر نماید و موضوع غصب محسوب می گردد.
نظریه اقلیت : 1) ملکی که بدون رضایت متصرف ازید اوخارج شده باشد ، عنوان تصرف عدوانی دارد.
2) صرف داشتن مبایعه نامه ، تصرف عدوانی را تجویز نمی کند و دادگاه باید به مسئله تصرف رسیدگی و اتخاذ تصمیم نماید و چنانچه متصرف مدعی حقی باشد می تواند در این مورد اقدام کند.
خلع ید از ناحیه وراث
سؤال : در خصوص خلع ید ، اگر سند رسمی باشد و صاحب آن فوت نموده و هنوز سند به نام ورثه منتقل نگردیده باشد، آیا ورثه می توانند به استناد سند پدرشان تقاضای خلع ید نمایند و یا اینکه حتماً میبایست بر اساس سهم الارثشان سند رسمی به نام آنها تنظیم شده باشد؟
پاسخ : در خصوص سوال مورد نظر با فوت متوفی قهراً حقوق مورد بحث در سند رسمی به وراث منتقل می شود و با احراز وراثت ، نامبردگان منفرداً یا مجتمعاً می توانند درخواست خلع ید به میزان حق السهم خود را بنمایند.
دادخواست خلع ید و تهاتر هزینه ها
سؤال : با اذن زوجه به شوهر مبنی بر احداث اعیانی در عرصه یک باب مغازه متعلق به خود، شوهر نیز با خرید عرصه یک باب انباری از همسایه و الحاق آن به عرصه مغازه مذکور مبادرت به احداث اعیانی درملک می نماید. که پس از تبدیل به مغازه و استفاده از آن به مدت چندین سال به لحاظ اختلاف منجر به طلاق ، زوجه درخواست خلع ید از عرصه مغازه و اجرت المثل ایام تصرف را نموده که دادگاه بدوی حکم به خلع ید مغازه متعلق به زوجه را صادر ولیکن از بابت اجرت المثل با لحاظ هزینه های اعیانی مصرف شده از سوی شوهر و همچنین میزان اجرت المثل که از طریق کارشناسی برآورده شد ه از باب تهاتر قرار رد صادر کرده است. شوهر تقاضای تجدید نظر خواهی نسبت به حکم خلع ید نموده با توجه به اذن زوجه جهت احداث اعیانی با ملحوظ نظر ماده 504 قانون مدنی مورد از موارد خلع ید می باشد ؟
ثانیا ً : در صورت خلع ید ، وضعیت ملک احداثی که توسط شوهر خریداری شده و به ملک دیگر غیر از مغازه راه عبور ندارد چه می باشد ؟
ثالثاً : آیا با عنایت به اینکه قلع و قمع بنا درخواست نشده می توان حکم به خلع ید به نفع زوجه صادر و زوجه را ملزم به پرداخت اجرت المثل اعیانی به شوهر نمود؟
رابعاً : اگر طرفین اجازه نامه عادی درپرونده ارائه نموده باشند که بنا به ادعایشان صرفاً به جهت ارائه به اداره دارایی باشد ، می توان آن را به عنوان اجاره نامه قبول کرد یا خیر؟
( ماده 504 قانون مدنی : هر گاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده مؤجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخواست در تصرف مستأجر باقی بماند مؤجر حق مطالبه اجرات المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف مؤجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت . )
پاسخ : درخواست خلع ید از پلاک ملکی خواهان با لحاظ تهاتر یا تسویه هزینه احداث اعیانی فاقد اشکال می باشد و قلع و قمع بنا نیز مورد پیدا می نماید ، و ملک خریداری خوانده از همسایه متعلق به خود خوانده بوده و در ید خوانده باقی می ماند عدم دسترسی خوانده به آن محل جهت عبور به ملک ارتباطی با خواهان پیدا نمی نماید.
طرح دعوای خلع ید و اثبات مالکیت خواهان
سئوال : در دعوی خلع ید چنانچه خواهان ها مدعی موروثی بودن ملک باشند ،لیکن کلیه ورثه بعنوان خواهان طرح دعوی نکنند؛ در فرض اثبات مالکیت مورث ایشان ، نحوه رسیدگی و صدور حکم چگونه باید باشد ؟
پاسخ : صدور حکم دادگاه بر اساس مندرجات دادخواست و دعوای مطروحه به عمل می آید. بدیهی است اجرای حکم در خصوص موضوع طبق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی خواهد بود.
( ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی : در مواردی که حکم خلع ید ، علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید میشود ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقرات املاک مشاعی است. )
خلع ید و تکلیف بنای احداثی
سوال: دادخواستی به خواسته خلع ید تقدیم دادگاه شده و خواندگان در جلسه دادگاه مدعی شده اند که اعیانی درعرصه مورد خواسته احداث نموده و مدعی هستند که مجوز دارند. نهایتاً دادگاه رای بر خلع ید بدون قلع بنا صادر نموده ؛ ولی پس از پایان رأی ارشاداً قید نموده است که خواندگان چون مجوز ساخت داشته اند ،خواهان ها در زمان اجرای حکم نمی توانند اعیان را قلع و قمع نمایند و حکم در مرجع تجدید نظر تأئید شده و در شعبه تشخیص نیز تأئید گردیده ، ولی چه در شعبه تشخیص و چه در تجدید نظر قید گردیده " قلع و قمع بنا تا خواسته نشود نمی توان اظهار نظر نمود" و در حال حاضر خواهان ها دادخواست قلع و قمع بنا تقدیم و پرونده به همان شعبه قبلی ( بدوی ) و به همان قاضی ارجاع گردیده ، آیا دادگاه ها با توجه به نظری که در پایان رأی بدوی ارشاداً قید نموده و محلاً اظهار نظر نموده اکنون می تواند به دعاوی قلع و قمع که محرز است بدون مجوز ساخته شده رسیدگی و اظهار نظر نماید؟ و یا از مصادیق امتناع از دادرسی می باشد ؟ ضمناً برای دادگاه محرز است که ساخت و ساز بدون مجوز بوده و کمیسیون ماده 100 شهرداری مصوب 11/4/1384 با اصلاحات و الحاقات بعدی : " مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید.
تبصره 1ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد ، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هائی مرکب ازنماینده وزارت کشوربه انتخاب وزیر کشور و یکی ازقضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی ازاعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می شود. کمیسیون پس از وصول .... رسیدگی خواهد کرد.در صورتی که تصمیم کمیسیون برقلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می نماید.
تبصره 2 ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع درحوزه استحفاظی از اراضی تجارتی و صنعی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا ، با توجه به موقعیت ملک ، رأی بر اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد ، کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.)
پاسخ : جمله مقیده درانتهای رأی خلع مبنی بر"عدم اجرای حکم اعیان به علت عدم صدور حکم قلع بنا "موجبی جهت امتناع از رسیدگی به دعوی قلع بنا نخواهد بود و دادگاه مجاز به رسیدگی و ورود در ماهیت دعوی و اظهار نظر نهائی خواهد بود.
نحوه طرح دعوای خلع ید در املاک مشاعی
سئوال : آیا دادخواست خلع ید الزاماً توسط تمامی مالکین تنظیم می گردد یا اقدام یکی از مالکین مشاع به طرفیت شخص غیر مالک به خواسته خلع ید کفایت می کند؟
پاسخ : دادخواست خلع ید اصولاً باید وسیله تمام مالکین مشاعی طرح و اقامه گردد و هر کدام از مالکین مشاعی نیز می تواند به تنهایی نسبت به سهم خود طرح دعوی نماید.
دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید و قلع و قمع بنا
سئوال: شخصی ادعای مالکیت زمینی را دارد که شخص دیگری در آن شروع به ساخت و ساز نموده ؛ مدعی مالکیت درخواست دستور موقت مبنی بر توقیف عملیات ساختمانی نموده و دستور موقت صادر شده،متقاضی دستورموقت باید مطابق ماده 318 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای خلع ید یا قلع و قمع بنا یا اثبات مالکیت طرح نماید؟
پاسخ : خواهان باید دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید و قلع بنا را توأماً طرح نماید .
( ماده 318 قانون آیین دادرسی مدنی : پس از صدور دستور موقت درصورتی که از قبل اقامه دعوا نشده باشد، درخواست کننده باید حداکثر ظرف بیست روز ازتاریخ صدور دستور، به منظور اثبات دعوای خود به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست خود را تقدیم و گواهی آن را به دادگاهی که دستور موقت صادر کرده تسلیم نماید. در غیر اینصورت دادگاه صادر کننده دستور موقت به درخواست طرف ، ازآن رفع اثر خواهد کرد. )
